[ 2010-5-15 16:06:22 | fredervin6 ] 

款银行提供全部办理贷款手续所需的相关材料并签署按揭贷款文件。合同签订后，徐某按时支付了首付款69万元，但是在办理按揭贷款时，由于国家宏观调控等原因银行没房地产律师
徐某未能按时支付其余购房款。徐某多次与开发商协商要求变更付款方式，但开发商一直未予以理会，为此，徐某向法院起诉，要求解除商品房买卖合同，开发商返还购房款。

【北京房地产律师点评】

按揭贷款付款方式是目前商品房买卖的最为主要的付款方式。但是按揭贷款并不是每次都能顺利申请并最终放贷，总体而言，银行未能成功放贷的原因可以分为四个方面：开发商、购房者、放贷银行、不可抗力方面的原因。开发商在销售商品房时一般都会指定放贷游乐设备
并与放贷银行签订相关按揭合作协议、担保协议，如果因签订的相关担保协议以及按揭合作协议发生纠纷，那么可能会产生放贷银行拒绝向购房者发放贷款的情况；银行发放贷款同样需要购房者的配合，购房者应当向放贷银行提供商品房买卖合同、身份证、户口本等资料，并签订相关贷款合同，如果购房者提供虚假的法律文件资料、对提供的文件资料进行变造，以及存在逾期支付其他银行款项的行为，或者不符合申请住房公积金按揭贷款的条件，那么放贷银行将拒绝向购房者放贷；同时，放贷银行本身对于商品房按揭业务也有自己的要求和流程，并根据银监会的规定制定相应的房贷细则，在相应的规北京朝阳搬家公司
或细则出台之前，银行可能会暂停办理商品房按揭业务；此外，国务院、建设部、银监会等部门会对房地产行业进行宏观调控，缩紧银根，从而使得部分商业银行暂时停止办理按揭业务。

【法院判决结果】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履续履行，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及翻译公司  有放贷，银行，定其利息或者定金返还买受人”的规定，法院最后判决支持了徐某的诉讼请求。

【案件延伸讨论】

尽管上述判决结果引述了相关法律规定，并支持了徐某的请求，但由于上述司法解释比较笼统，不利于实际操作。因此在买卖商品房的合同约定中，建议大家注意对办理按揭贷款违约责任进行如下约定：
        1．因甲方（出卖人）的原因，导致乙方（买受人）未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款__%赔偿乙方。
        2．因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起___日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第___条（违约条款）的约定执行。
        3．因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行货款或

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